Hisseli taşınmazda ortaklardan biri taşınmazı tek başına kullanabilir mi?

Hisseli taşınmazlarda en sık karşılaşılan sorunlardan biri, paydaşlardan birinin taşınmazın belirli bir bölümünü tek başına kullanmaya başlamasıdır.

Özellikle arsa, tarla, bahçe ve köy taşınmazlarında paydaşlardan biri “benim payım şu kadar metrekare, bu kısmı ben kullanırım” düşüncesiyle belirli bir alanı çevirebilir veya fiilen kullanmaya başlayabilir.

Ancak paylı mülkiyette her paydaşın hakkı, taşınmazın belirli fiziksel bir bölümüne değil, taşınmazın tamamı üzerindeki soyut paya ilişkindir.

Paylı mülkiyet nedir?

Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin belirli oranlarda mülkiyet hakkına sahip olması halinde paylı mülkiyet söz konusu olabilir.

Her paydaşın tapu kaydında belirli bir pay oranı bulunur. Ancak bu pay, kural olarak taşınmazın fiziksel olarak belirlenmiş bir bölümünü ifade etmez.

Örneğin bir kişinin taşınmazın dörtte birine sahip olması, taşınmazın kuzey, güney veya başka bir bölümünün otomatik olarak yalnızca o kişiye ait olduğu anlamına gelmez.

Her hissedar taşınmazın tamamında hak sahibi midir?

Paydaşların her biri, pay oranı ölçüsünde olmak üzere taşınmazın tamamı üzerinde hak sahibidir.

Bu nedenle bir paydaşın diğer paydaşları tamamen dışlayacak şekilde taşınmazın tamamını veya belirli bir bölümünü tek başına kullanması uyuşmazlığa yol açabilir.

Kullanım biçimi belirlenirken diğer paydaşların hakları da gözetilmelidir.

“Payım 600 metrekare, istediğim 600 metrekareyi kullanırım” denebilir mi?

Kural olarak hayır. Tapudaki pay oranının matematiksel olarak belirli bir metrekareye karşılık gelmesi, paydaşa taşınmaz içinde istediği yeri seçme hakkı vermez.

Örneğin 6.000 m² büyüklüğündeki bir taşınmazda yüzde 10 payı bulunan kişinin ekonomik olarak 600 m²’ye karşılık gelen bir payı bulunabilir. Ancak bu kişinin taşınmazın en değerli veya en uygun 600 m²’lik bölümünü tek taraflı biçimde belirleyip çevirmesi mümkün değildir.

Paydaşlar aralarında kullanım konusunda anlaşabilir mi?

Evet. Paydaşlar taşınmazın hangi bölümlerinin kim tarafından kullanılacağı konusunda anlaşabilirler.

Bu tür bir kullanım anlaşması, özellikle geniş tarla ve arsalarda fiilî kullanımın düzenlenmesi açısından önemlidir.

Uyuşmazlık çıkmasını önlemek için kullanım alanlarının mümkün olduğunca açık şekilde belirlenmesi ve anlaşmanın yazılı hale getirilmesi faydalı olabilir.

Fiilî taksim nedir?

Paydaşların taşınmazın belirli bölümlerini uzun süredir ayrı ayrı kullanması ve bu kullanım biçiminin paydaşlar arasında kabul edilmiş olması uygulamada fiilî taksim olarak ifade edilebilir.

Fiilî taksim, tapuda resmi bir parselasyon veya mülkiyet bölünmesi anlamına gelmez. Ancak paydaşlar arasındaki kullanım uyuşmazlıklarında önemli hale gelebilir.

Bir paydaşın yıllardır kullandığı bölümün diğer paydaşlarca da kabul edilmiş olması, sonradan ortaya çıkan bazı uyuşmazlıkların değerlendirilmesinde dikkate alınabilir.

Diğer hissedarların uzun süre itiraz etmemesi hak kazandırır mı?

Bir paydaşın belirli bir alanı uzun yıllar kullanması ve diğer paydaşların buna itiraz etmemesi tek başına o bölümün tapu mülkiyetinin kullanıcıya geçtiği anlamına gelmez.

Bununla birlikte uzun süreli ve itirazsız kullanım, paydaşlar arasında oluşmuş fiilî kullanım düzeninin değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.

Somut olayda kullanımın nasıl başladığı, diğer paydaşların bilgisi ve rızası, taşınmazın niteliği ve kullanım biçimi birlikte incelenmelidir.

Bir hissedar taşınmazın bir kısmını çitle çevirebilir mi?

Diğer paydaşlarla bir kullanım anlaşması bulunmadan taşınmazın belirli bir bölümünün tek taraflı olarak çevrilmesi hukuki uyuşmazlığa neden olabilir.

Özellikle çevrilen alanın diğer paydaşların taşınmaza erişimini engellemesi, pay oranını aşması veya taşınmazın değerli bir bölümünü kapsaması halinde itiraz ihtimali artar.

Paydaşların açık veya örtülü biçimde kabul ettiği yerleşik bir kullanım düzeni bulunuyorsa durum ayrıca değerlendirilmelidir.

Bir hissedar diğer hissedarı taşınmazdan çıkarabilir mi?

Paydaşlardan biri kural olarak diğer paydaşın mülkiyet hakkını ortadan kaldıracak şekilde davranamaz.

Taşınmazın kullanımının yalnızca bir paydaş tarafından fiilen engellenmesi halinde diğer paydaşın elatmanın önlenmesi veya başka hukuki taleplerde bulunması gündeme gelebilir.

Ecrimisil talep edilebilir mi?

Bir paydaşın taşınmazı diğer paydaşların haklarını ihlal edecek biçimde tek başına kullanması halinde belirli koşullarda ecrimisil talebi gündeme gelebilir.

Ancak paydaşlar arasındaki ecrimisil taleplerinde kullanımın niteliği, diğer paydaşın kullanımdan dışlanıp dışlanmadığı ve intifadan men gibi koşullar önem taşıyabilir.

Bu nedenle her tek başına kullanım otomatik olarak ecrimisil borcu doğurduğu şeklinde değerlendirilmemelidir.

İntifadan men nedir?

Paydaşlar arasındaki kullanım uyuşmazlıklarında, bir paydaşın taşınmazdan yararlanmak istediğini diğer paydaşa bildirmesi ve kullanım hakkının engellenmesine karşı çıkması bazı talepler bakımından önem taşıyabilir.

İntifadan men koşulunun aranıp aranmayacağı somut uyuşmazlığın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Hisseli arsaya ev veya başka bir yapı yapılabilir mi?

Paylı mülkiyet konusu taşınmaz üzerinde yapı yapılması yalnızca kişinin tapudaki pay oranına bakılarak değerlendirilemez.

Diğer paydaşların hakları yanında imar mevzuatı, ruhsat koşulları, taşınmazın niteliği ve ilgili idari düzenlemeler de dikkate alınmalıdır.

Bir paydaşın yalnızca “bu bölüm benim payıma denk geliyor” gerekçesiyle bağımsız şekilde inşaata başlaması ciddi hukuki ve idari sorunlara neden olabilir.

Hisseli taşınmaz bölünebilir mi?

Taşınmazın teknik ve hukuki özellikleri uygunsa ifraz veya başka bölünme işlemleri bazı durumlarda mümkün olabilir.

Ancak her taşınmazın bölünmesi mümkün değildir. İmar planı, minimum parsel büyüklüğü, taşınmazın tarım arazisi olup olmadığı ve diğer idari sınırlamalar ayrıca değerlendirilmelidir.

Paydaşlardan biri kendi payını satabilir mi?

Paydaşın kendi payını üçüncü kişiye devretmesi kural olarak mümkündür. Ancak satışın koşullarına göre diğer paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelebilir.

Fiilî taksim bulunması gibi bazı olguların önalım hakkının kullanılması bakımından ayrıca önem taşıyabileceği durumlar vardır.

Ortaklığın giderilmesi davası nedir?

Paydaşlar taşınmazın kullanım veya paylaşımı konusunda anlaşamıyorsa, ortaklığın giderilmesi talep edilebilir.

Taşınmazın aynen bölünmesi mümkünse paylaşım bu şekilde yapılabilir. Bunun mümkün olmaması halinde taşınmazın satışı ve satış bedelinin paydaşlar arasında pay oranlarına göre dağıtılması gündeme gelebilir.

Ortaklığın giderilmesi süreci kullanım sorunundan farklı olarak paylı mülkiyet ilişkisini sona erdirmeye yönelik bir yoldur.

Hisseli taşınmazda kullanım sorunu nasıl çözülür?

Her durumda doğrudan dava açılması gerekmeyebilir. Paydaşların taşınmazın kullanımına ilişkin açık ve uygulanabilir bir düzen oluşturması çoğu zaman daha hızlı ve ekonomik bir çözüm sağlayabilir.

Kullanım anlaşması yapılırken taşınmazın krokisi üzerinden alanların belirlenmesi, ortak geçiş yerlerinin korunması ve herkesin pay oranına uygun biçimde yararlanmasının sağlanması faydalı olabilir.

Anlaşma mümkün değilse kullanımın engellenmesi, ecrimisil, elatmanın önlenmesi veya ortaklığın giderilmesi gibi hukuki yollar somut olay bakımından değerlendirilebilir.

Sık sorulan sorular

Tapuda 600 m² payım varsa istediğim 600 m²’yi çevirebilir miyim?

Kural olarak hayır. Payınız taşınmazın belirli bir fiziksel bölümüne değil, taşınmazın tamamına ilişkindir. Paydaşlar arasında kullanım anlaşması veya yerleşik bir fiilî kullanım düzeni bulunup bulunmadığı ayrıca önemlidir.

20 yıldır aynı yeri kullanıyorum. Artık o bölüm benim olur mu?

Uzun süreli kullanım tek başına o bölümün tapu mülkiyetini otomatik olarak size geçirmez. Ancak kullanımın niteliği ve paydaşlar arasındaki fiilî düzen uyuşmazlıkta önem taşıyabilir.

Diğer hissedarlar yıllardır itiraz etmiyorsa kullanmaya devam edebilir miyim?

İtiraz edilmemiş olması kullanım düzeninin değerlendirilmesinde önemli olabilir ancak tek başına kesin ve kalıcı bir mülkiyet hakkı sağlamaz.

Hisseli taşınmazdaki payımı ayrı tapuya çevirebilir miyim?

Bunun mümkün olup olmadığı taşınmazın niteliği, imar durumu ve ilgili mevzuat çerçevesinde değerlendirilmelidir. Her hisseli taşınmazın ayrı parsellere bölünmesi mümkün değildir.

Başka bir hissedar taşınmazın tamamını kullanıyorsa ne yapabilirim?

Kullanımdan dışlanma şekline göre kullanım talebi, elatmanın önlenmesi, ecrimisil veya ortaklığın giderilmesi dahil farklı hukuki yollar gündeme gelebilir.